Идеология жилищного строительства нуждается в модернизации
16 января в РАНХиГС участники XI Гайдаровского форума обсудили переход строительной отрасли на проектное финансирование с внедрением эскроу-счетов. И хотя разговор шел на фоне отставки Правительства Рф, препядствия остаются, независимо от того, кто занимает тот либо другой пост в вертикали власти.
Открывая мероприятие, замминистра строительства РФ Никита Стасишин напомнил, что сейчас в стройке находится около 110 млн кв. м жилища, а всего полгода вспять страна должна была тотально перейти на работу по новейшей схеме. Но что все-таки нужно еще сделать для возникновения новых проектов и роста банками объемов кредитов, в особенности в регионах, чтоб к 2024 г. выйти на объем 120 млн кв. м жилища, из которого 80 млн кв. м – промышленное с привлечением эскроу-счетов? И тут не следует забывать, что цикл строительства составляет 3 года, потому в текущем году количество строящихся квадратных метров должно кратно возрасти. Тогда и может быть 2020 г. станет выдающимся по введению жилища, и сначала промышленного.
По словам заместителя председателя, члена совета директоров Центрального банка РФ Ольги Поляковой, темпы роста перехода на проектное финансирование затмили ожидания. Возросла интенсивность подачи заявок застройщиками в банки, а те, кто не попал под переходный период, выразили желание финансироваться с привлечением кредитов.
Но появляется вопрос, готовы ли банки «давать добро» полностью всем застройщикам? Нет. По новенькому механизму оценки рисков банками сначала определяется кредитоспособность проектов. И ключевое место занимают их конкурентоспособность, маржинальность, и неудовлетворительная деловая репутация. При этом если в больших регионах с этим каких-то суровых заморочек нет, то в малых вопрос низкой маржинальности животрепещущ как никогда.
Решить эту делему можно, снизив издержки, лежащие на застройщиках, по созданию инфраструктуры – подведение дорог, коммуникаций, строительство школ и садов – все это, естественно, увеличивает привлекательность объекта, да и приводит к возрастанию его себестоимости. И Центробанк готов работать в этом направлении с Минстроем и другими ведомствами.
Как объяснил Никита Стасишин, в регионах снутри городов есть площадки, которые можно ввязывать в оборот. Но неувязка в том, что последние 10 лет все жилище в их центральных частях «сажалось» на старенькые магистральные сети. И основная задачка – отыскать источники финансирования за счет бюджета, без этого прирастить объемы строительства жилища в регионах не получится.
Система оценки рисков учитывает региональные особенности, но она не ориентирована на выдачу кредитов, когда финансовая модель указывает нулевую маржинальность и отсутствие валютных потоков. Все-же основной источник фондирования кредитов – это вклады населения, и банки должны осознавать, за счет чего средства будут возвращены.
Банковский сектор переполнен средствами и оптимизмом
Как считает председатель Правления банка Дом Артем Федорко, наличие недостроенных объектов даже в таких больших регионах, как Москва и область, - это вопрос не только лишь маржинальности, да и денежной дисциплины и культуры. И в данном случае банки – это ассистенты застройщиков и гарант людей, что жилище будет достроено.
Согласно проведенному по заказу Дом опросу ВЦИОМ, количество людей, готовых получать объекты недвижимости, возросло с 50 до 70%. По другому говоря, люди ощутили себя более защищенными.
На данный момент около 25-30% или уже финансируются, или планируются к нему по новейшей схеме. Банками одобрено кредитов более чем на 900 миллиардов руб., открыто выше 43 тыс. эскроу-счетов, на их аккумулировано около 140 миллиардов руб. И с защитой людей новый механизм совладевает на 100%.
Средняя ставка кредитования на всем актуальном цикле контракта может достигать 5-7%, но есть даже примеры ставок ниже 1%, чему содействуют темпы поступления средств на эскроу-счета и продаж. А это уже вопрос конкурентоспособности объекта, его привлекательности и свойства.
По словам Артема Федорко, сейчас сложилась уникальная ситуация – в стройке находится рекордное количество метров, а рыночные ставки по ипотеке опустились ниже 9%, обеспечив доступное финансирование для всех застройщиков и покупателей жилища. И налицо предпосылки для возрастающего здорового рынка на следующие годы.
В целом же переход на новое финансирование жилища – это грандиознейшая реформа с 2005 г., когда был принят наибольший пакет по ипотечному рынку, и она свершилась без кризисных явлений. Банком Дом открыто финансирование по 140 проектам на 11 млн кв. м, при этом у застройщиков есть возможность держать под контролем валютный поток до самого последнего субподрядчика.
Как сказал вице-президент, директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергей Бессонов, в прошедшем году банком было принято более 700 положительных решений о финансировании с применением эскроу-счетов, и в подавляющем большинстве это региональные проекты, а на Москву приходится всего 6% от их количества.
Естественно, с финансированием столичных проектов нет никаких заморочек – тут наибольшее количество банковских игроков и отменная рентабельность. Но Сбербанк столкнулся с тем, что в 24 регионах рентабельность колеблется от 0 до 10%. И одна из заморочек – создать механизм субсидирования, гарантирования либо совместного финансирования таких проектов.
2-ая неувязка – это недочет собственных средств у девелоперов. Не тайна, что многие стройки начинались и длилось с толикой собственных средств 0%, но сейчас вклад девелопера должен составлять около 15%. И тут должны показаться банковские инструменты, дозволяющие замещать недочет толики в своем капитале. Сбербанк запустил такие программки в апреле-мае 2019 г., и на данный момент общий портфель более рискованных товаров банка составляет выше 51млрд руб. Это посодействовало застройщикам сформировать свой вклад для получения проектного финансирования как в Сбербанке, так и в других банках.
Основным остается то, что портфель проектного финансирования жилища уверенно вырастает. На 1 января 2019 г. он составлял 230 миллиардов руб., а на 1 января 2020 г. – уже 440 миллиардов руб., и это единственная ветвь с таким колоссальным приростом.
По словам заместителя генерального директора «Группы ЛСР» Ивана Романова, в прошедшем году шок на конфигурации в законодательстве и глобальная неопределенность и у банков, и у застройщиков привели к тому, что одни не вывели в продажу некие объекты, а другие объекты строили, но продавали меньше, не понимая, как им в предстоящем действовать. В итоге улучшился баланс спроса и предложения, положительно повлияв на рынок.
Не обошли стороной и тему поэтапного раскрытия эскроу-счетов. По воззрению Никиты Стасишина, поначалу необходимо наработать опыт и практику работы с эскроу-счетами, чтоб появился механизм, позволяющий не забирать средства, а вкладывать их часть в будущие площадки, и сначала для обеспечения инфраструктурой. Тогда банк будет созидать и осознавать работу экономики с заполненным эскроу, и у него будут залоги всех земляных участков.
Но, Ольга Полякова выступила с категоричной позицией Центробанка против поэтапного раскрытия эскроу-счетов, так как это возврат в прошедшее, к котловому способу. Хотя может быть, не ранее, чем через 2 года к этому разговору можно будет возвратиться, при условии, что будут разработаны надлежащие аспекты, а у банков появится осознание, на каком шаге и какой объем средств можно открывать и отдавать застройщику.
Личное жилище с прицелом на индустриализацию
По словам аудитора Счетной Палаты РФ Светланы Орловой, сейчас Центробанк сделал все, что мог, а далее необходимо демонстрировать конкурентоспособность и прозрачность проектов. Например, в Сингапуре строят даже там, где перерабатывается мусор, а у нас в районах с большей степенью сейсмической угрозы проживает 68 млн человек либо около 47% населения. Плюс ко всему, при строительстве фельдшерских пт, школ, садов можно сходу предугадывать рядом строительство жилища для тех, кто в их будет работать, конечно с учетом и транспортной инфраструктуры. И никогда население не будет достаточно той процентной ставкой по ипотеке, которая предлагается.
С.Орлова привела данные рейтингового агентства строительного комплекса – только за январь 2019 г. банкротами признано 133 застройщика, возводящих 709 домов общей площадью около 3 млн кв. м, что может спровоцировать возникновение новейшей волны 200 тыс. обманутых дольщиков.
Не считая того, по инфы Дом на декабрь 2019 г. площадь проблемного жилища, строящегося с нарушением сроков, за последние 3 мес. возросла на 11% и составила около 18,7 млн кв. м, а это приблизительно 80 тыс. человек.
Плюс ко всему по данным Банка Рф на 18 декабря 2019 г., 17 регионов пока не заключили эскроу-счета, а по итогам 3 квартала реализации сократились 50 регионах.
Светлана Орлова напомнила про личное жилищное строительство, которого по паспорту нацпроекта «Жилище и городская среда» планируется ввести 40 млн кв. м либо 33%, при всем этом определенные меры поддержки паспортом не предусмотрены. А единственная озвученная – расширение Минпромторгом практики внедрения древесных конструкций, в том числе, для низкоэтажного личного строительствав 5 пилотных регионах – Архангельской, Иркутской, Кировской областях, Забайкальском крае и Республике Коми. Но эта мера поддержки в 2018-2019 гг. оказалась фактически не нужна. Из вложенных Минпромторгом 600 млн руб. было израсходовано только 200 тыс. руб. либо наименее 1%. В целом же в Рф толика личного жилищного строения составляет всего 10%.
Главный фактор, тормозящий развитие ИЖС – отсутствие денежных инструментов для строительства дома, включая ипотеку.Раз в год на ИЖС выдается менее 15 тыс. кредитов либо 1% от общего объема ипотеки, а ставки по кредитам ИЖС на 1-3% выше, чем по ипотечным.
Но есть и положительный опыт – в Белгородской области за 25 лет благодаря региональным программкам выстроено 124 тыс. домов общей площадью 16 млн кв. м. За последние 5 лет в регионе вводится в эксплуатацию более 1 млн кв. м. И такие характеристики для центральных регионов реальны.
По словам Никиты Стасишина, уже разработана новенькая муниципальная программка, которая проходит функцию согласования и в последнее время будет представлена в правительство Рф. Сейчас ИЖС будет строиться промышленным методом с внедрением в том числе эскроу-счетов – на шаге стройки для банка появится предмет залога, и он сумеет выдать ипотеку гражданину.
Москва лидирует – как обычно!
Не один раз на мероприятии упоминалась Москва, и логичным стало выступление заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марата Хуснуллина. Он увидел, что прошедший год был нетипичным во всех смыслах. Испуганные переходом на эскроу-счета инвесторы, имеющие объекты в более-менее высочайшей степени готовности, чтоб высвободить и запустить средства в оборот, «поднадавили», и в конце года в Москве был вал сдачи готовых объектов высочайшего свойства. В итоге Москва сдала рекордные практически 5 млн кв. м жилища. И на 16 января 2020 г. – еще 500 тыс. кв. м. Те же 5 млн были достигнуты исключительно в 1965 г.
Не считая того, было сдано 11,5 млн кв. м общего объема недвижимости, благодаря направленной на создание рабочих мест политике городка и вложениям в транспортную инфраструктуру. Оказывается, на вложенный рубль экономных инвестиций в транспорт приходит 3 рубля внебюджетных. А суммарный результат налогов с 4 рублей позволяет окупить все вложения.
Плюс Москва в первый раз за всю историю сдала 460 тыс. кв. м личного строительства благодаря продленной дачной амнистии и облегченному порядку ввода объектов в эксплуатацию. Бесспорную роль сыграла и программка реновации – таких домов 620 тыс. кв. м из общего объема. А в 2023 г. их будет сдано на 3 млн кв. м.
Броско, что Москва старается вводить жилище умеренно по всему городку, оказывая воздействие на маятниковую миграцию. Было подсчитано, что понижение нахождения всех обитателей городка в пути на 1 минутку дает через экономку плюс 20 миллиардов руб. в бюджет.
Не считая того, тут за прошедший год решена неувязка 1600 обманутых дольщиков. В Москве фонд финансируется за счет собственных средств, не привлекая федеральные средства, потому никакой компенсации дольщикам не предвидено, а все проблемные объекты будут достраиваться.
Город сделал заделы на наиблежайшие 5 лет, нет никаких колебаний, что стройка продолжится. Но Марат Хуснуллин попросил Центробанк принять решение не увеличивать ставку по ипотеке независимо ни от чего. 9% - это отлично, но сильно много. Во всяком случае в Москве с высочайшим спросом и доходами почему бы не сделать ставку 5%?
Тревожат Москву и энергоснабжающие организации, сдерживающие рынок. Сейчас сети догоняют строительство объектов недвижимости, при том, что по транспорту уже кое-где удалось работать на опережение.
Ну, а тот факт, что заслуги Москвы высоко оценили руководители страны, подтвердило предназначение Марата Хуснуллина на должность вице-премьера Правительства Рф практически через неделю после его выступления на Гайдаровском форуме.
Вытяжка MAUNFELD Cascada Mini, 60 см, цвет чёрный
Вытяжка Maunfeld Cascada Mini создана для фильтрации воздуха на кухнях площадью до 25 м^2^. Навесная конструкция выполнена в ультрасовременном стиле, вооружена неизменным очищаемым дюралевым фильтром. Для выбора функций употребляется кнопочное управление. Подсветка выполнена в виде 2-ух LED-светодиодных блоков мощностью по 3 Вт каждый. Потребляемая мощность на наибольших оборотах вентилятора — 180 Вт. Цвет корпуса — темный, ширина — 60 см. Поперечник выхода воздуховода — 120 мм.
Особенности вытяжки
- Оснащается 2-мя кожухами.
- Соединяет функции вытяжки и воздухоочистителя, вероятна установка угольного фильтра.
- Позволяет использовать три высокоскоростных режима работы с наибольшей производительностью 650 м^3^/ч.
- Наибольший уровень шума — 53 дБ.